媒體調查為啥深圳房價會超越北京上海

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

深圳發生瞭什麼,使人口快速流入,而上海又發生瞭什麼,導致人口流出呢?

即使房價這麼高,你還願意去深圳工作嗎?對此很多人的回答是:願意。

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

但這一價格仍然在四個一線城市中最高。

是什麼推高瞭深圳的房價?影響一個地區的房價的關鍵因素有經濟和人口等指標。一個越少的地方聚集瞭越多的人口,房價當然更高。從上圖中可以看到,深圳的城市總面積是四個一線城市中最少的,而其2015年常住人口大約在1137萬,與廣州1350萬人差距不遠,但後者面積是其3.7倍。

另一個關鍵因素是,深圳持續流入的人口。數據顯示,2015年,深圳常住人口新增59.98萬人,是整個廣東增速最快的。廣州的情況也不錯,新增常住人口42.06萬人。

不過,北京和上海的情況則不太一樣。2015年,北京的常住人口為2170.5萬,比2014年新增18.9萬。上海更是出現瞭人口負增長,2015年2415.27萬人口,比2014年的2425.68萬,減少10.41萬人。

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

深圳發生瞭什麼,使人口快速流入,而上海又發生瞭什麼,導致人口流出呢?

首先,先看下面的表格:

中國一向是城鄉不平衡的,資源向城市傾斜,在人口可以自由流動的前提下,人口也必然向城市集中。此外,城市根本的含義就是人口密度足夠大,形成更多的分工,然後就擁有更多的機會。

在經濟學中有一個經濟聚集和人口聚集的比較方法:經濟聚集程度越高,就越可以拉動人口聚集。

北上廣深是中國的四大城市,其GDP占中國整體的比重最低的為深圳,但2015年也達到瞭2.59%。隻看GDP還不成,應該看看這些GDP是由多少人口創造的。

從常識上理解,如果人口占全國的比重,與GDP占全國的比重持平,意味著人口聚集等於經濟的聚集,換句話說,這一地方對於人口的吸引力和全國的水平基本一致,那麼這一地方的人口聚集就可能達到瞭頂峰。

上面的表格中體現的最關鍵因素,就是經濟占比/人口占比。這從某個角度反映瞭經濟與人口不平衡的情況,體現每個地方的“機會窪地”還有多少。

很明顯:深圳的“機會窪地”最大,經濟占比/人口占比超過3倍,廣州其次,北京第三,上海最低,隻有2.10倍。

而這,成為推高深圳房價的重要因素。

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

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中國房價地圖:深圳一年漲4成 這個城市跌12%

從多數城市房價下跌,到多數城市房價上漲,一年多時間裡,中國樓市又完成瞭一輪漲與跌之間的博弈。中國指數研究院日前發佈的報告顯示,截至7月底,其監控的一百個城市的平均房價,已連續15個月環比上漲,同比上漲也持續瞭12個月。一年來,中國各地房價呈現出怎樣的漲跌分佈圖?

哪裡房價漲最多?

深圳、東莞、惠州一年漲三成

近一年來樓市的升溫直接反映在瞭房價上。中指院百城房價報告顯示,去年7月份10685元/平方米的百城平均房價,一年後漲到瞭12009元/平方米,漲幅約12.39%。

中國房價地圖:深圳一年漲4成 這個城市跌12%

記者梳理發現,期間深圳房價上漲最多,高達41%;惠州、東莞等5個城市漲幅超30%;合肥、中山等7個城市上漲超20%。而在去年同期,除深圳一城漲價超20%,其餘漲幅較高的城市也僅僅是處於1%-9%之間。

值得關註都是,去年以來百城漲幅最高的三個城市小額信貸比較--深圳、惠州、東莞均地處廣東省。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時分析,深圳房價一度暴漲,主要因為“供應與庫存不足+交通基礎設施大建設+人口暴增”,以及地臺灣銀行小額貸款?王紮堆推高房價。而深圳周邊東莞、惠州一年房價漲三成,正是深圳限購、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。

不過7月份深圳樓市出現瞭量價齊跌現象。謝逸楓認為,這其實是受到供應緊縮、房企推貨節奏等影響,實際樓盤房價並沒有下降。

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

哪裡房價在下跌?

三亞、吉林、泰州跌幅超5%

上述報告顯示,截至7月底,與去年同期相比新建住宅價格下跌的城市有38個。其中,三亞、吉林、泰州跌幅超過5%,沈陽、臺州等14個城市跌幅在2%-5%之間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者介紹,房價下跌城市背後多是因為人口導入效果欠佳,需求不強,隻能通過降價的方式來吸引新需求。

報告顯示,近12個月來,曾經因炒房團湧入而房價飆升的三亞,房價連連下跌,僅2015年7、8月和今年6月出現瞭小幅環比上漲。每平米平均房價由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米,降幅約12%。

嚴躍進認為,在房價下跌城市中三亞比較特殊,有很強的炒房需求,但因實際空置率較高導致房價難漲。

中國房價地圖:深圳一年漲4成 這個城市跌12%

哪裡房價台中借錢最穩定?

邯鄲、烏魯木齊等地樓市平穩

相較於其他城市,邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩。報告顯示,目前這些城市平均房價相對較低,均在8000元/平方米以下,截至7月底同比漲跌幅在1%以內。

嚴躍進分析,房價表現平穩,實際是因為需求穩定,且並非投資熱點城市,但對於庫存壓力較大的城市來說,鼓勵購房者入市還需有所舉措。

記者查閱上海易居房地產研究院提供的7月份《70城住宅庫存報告》發現,上述城市中部分城市住宅庫存並不低。按照上半年市場消化速度,烏魯木齊、哈爾濱庫存分別可賣24月、23個月。而市場一般認為較為合理的情況是14個月左右。

最新消息顯示,7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米,環比下跌8.15%,為2012年以來環比最高跌幅。

哪些城市出現“庫存荒”?

合肥、南京庫存隻夠賣2個月

《70城住宅庫存報告》顯示,當前各地樓市庫存分化加劇,高者如北海、沈陽、銀川等地,庫存消化周期在20個月以上;低者如蘇州、惠州等庫存消化周期隻有不到5個月,南京、合肥則僅夠賣2個月。

記者觀察發現,蘇州、惠州、南京、合肥等地,正是一年來領漲中國房價的二線熱點城市。

百城房價報告顯示,今年7月底蘇州新台南信貸試算 花旗建住宅平均價格為15337元/平方米,比去年的12108元/平方米漲價三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。

嚴躍進認為,庫存不足是房價上漲的一大推手。後續各地應堅持“因城施策”,去庫存周期大的城市,繼續積極去庫;去庫存周期偏小的城市,則應補庫存或追加土地開發投資。

誰的地價趕超房價?

蘇州、杭州等地價漲幅超信貸試算 花旗100%

市場普遍認為,一年來高價地頻出對推漲房價效用明顯。中原地產提供的數據顯示,截至8月4日,全國有34個城市年內賣地金額超過百億元,刷新瞭同期歷史最高紀錄,單位面積地價較去年大幅上漲。

從平均樓面價看,深圳比去年同期漲價332%,漲幅居首。其次是蘇州上漲200%,杭州上漲147%,南京上漲133%,廈門上漲117%,合肥上漲111%。

中原地產首席分析師張大偉指出,在熱點城市出現瞭普遍性的地價超過房價現象,樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門、蘇州成為今年以來“地王”最密集的二線城市,“這些城市的房價如果沒有約束性政策,很可能會爆發式上漲”。

(21世紀經濟報道)
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